Après l’achat d’une maison, certains désordres peuvent apparaître alors qu’ils n’avaient pas été identifiés lors des visites : fissures, humidité, déformation, défaut structurel ou problème dissimulé.
Une question revient alors souvent : s’agit-il d’un vice caché ?
La découverte d’un défaut après la vente ne suffit pas, à elle seule, à caractériser un vice caché.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
L’article 1641 du Code civil vise les défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou en aurait proposé un prix inférieur, s’il les avait connus.
Le désordre doit donc présenter une certaine importance et ne pas avoir été apparent lors de l’achat. Il doit avoir une origine antérieure à la vente, même s’il ne se révèle que plus tard.
Le vendeur a une obligation d’information
Avant la vente, l’acquéreur doit pouvoir disposer des informations utiles sur les caractéristiques essentielles du bien. De son côté, le vendeur doit communiquer les informations déterminantes dont il a connaissance.
L’article 1112-1 du Code civil prévoit également un devoir d’information lorsqu’une partie connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre et que cette dernière l’ignore légitimement.
L’acquéreur doit aussi examiner le bien
L’article 1642 du Code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.
Autrement dit, l’acquéreur n’est pas dispensé d’observer le bien avec une attention normale lors des visites.
Une fissure importante clairement visible, une déformation manifeste ou des traces d’humidité très apparentes ne s’apprécient donc pas de la même façon qu’un désordre dissimulé, inaccessible ou difficile à comprendre pour un particulier.
Cela ne signifie pas pour autant que l’acheteur doit posséder les connaissances d’un professionnel du bâtiment.
Vice caché et dol : deux notions différentes
Le vice caché concerne un défaut du bien qui n’était pas apparent lors de l’achat.
Le dol, lui, peut être caractérisé lorsqu’un contractant obtient le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Il peut également résulter de la dissimulation intentionnelle d’une information dont le caractère déterminant est connu.
Ainsi, la découverte d’un défaut après la vente ne suffit pas, à elle seule, à caractériser un dol. Il faut notamment examiner si une information importante a été volontairement dissimulée ou si des manœuvres ou des mensonges ont influencé la décision de l’acquéreur.
Il faut donc replacer chaque situation dans son contexte : le désordre était-il visible ? Était-il connu ? A-t-il été dissimulé ? Quelle était son importance au moment de la vente ?
Quels sont les délais pour agir après la découverte d’un désordre ?
Lorsqu’un désordre est découvert après l’achat d’un bien immobilier, il est important de ne pas attendre avant d’engager les premières démarches. En matière de vice caché, l’action doit en principe être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
En cas de dol (lorsqu’un défaut aurait été volontairement dissimulé par le vendeur), le délai pour agir est en principe de cinq ans à compter de sa découverte. La date à laquelle le problème a réellement été identifié peut donc avoir une importance particulière.
Il est utile de conserver l’acte de vente, les diagnostics, les échanges avec le vendeur ou l’agence, ainsi que les photographies, annonces ou captures d’écran susceptibles d’établir l’état du bien et les informations communiquées au moment de la vente.
Quel peut être le rôle d’une expertise bâtiment ?
Lorsqu’un désordre apparaît après l’achat, l’expertise bâtiment permet d’abord de revenir aux faits.
Elle peut permettre d’examiner :
- la nature et la localisation du désordre ;
- son importance ;
- son caractère apparent ou non ;
- son ancienneté probable ;
- les causes susceptibles de l’expliquer ;
- ses conséquences sur le bâtiment.
Ces éléments techniques peuvent ensuite être utilisés avec les professionnels du droit pour apprécier la situation et les démarches envisageables.
Lorsqu’un litige se dessine, une expertise bâtiment en cas de litige peut contribuer à objectiver les désordres et à apporter des éléments techniques utiles aux échanges et aux démarches engagées.
En amont d’un achat immobilier, une expertise avant achat peut également permettre d’identifier certains désordres visibles et de mieux apprécier l’état du bien avant de s’engager.
Textes de référence
- Article 1641 du Code civil : garantie des vices cachés.
- Article 1642 du Code civil : vices apparents.
- Article 1648 du Code civil : délai d’action en garantie des vices cachés.
- Article 1112-1 du Code civil : devoir précontractuel d’information.
- Article 1137 du Code civil : définition du dol.
- Article 1144 du Code civil : point de départ de l’action en nullité en cas de dol.
- Article 2224 du Code civil : délai de prescription de droit commun de cinq ans.