Retrouvez ici les réponses aux questions les plus fréquentes en expertise bâtiment concernant les expertises bâtiment, les fissures, l’humidité, les litiges et malfaçons, la réception de travaux, la VEFA et les transactions immobilières.
Fissures
Une fissure est-elle forcément grave ?
Non. Certaines fissures affectent uniquement les enduits ou les revêtements, tandis que d’autres peuvent être liées à un mouvement de la construction. Leur largeur ne permet pas, à elle seule, d’en apprécier l’importance.
Une attention particulière doit être portée aux fissures qui évoluent, se multiplient, traversent la maçonnerie ou s’accompagnent d’autres désordres : déformation, désaffleurement, difficulté d’ouverture des portes ou fenêtres, affaissement d’un dallage, par exemple.
La sécheresse est-elle forcément responsable des fissures ?
Non. L’apparition de fissures pendant ou après une période de sécheresse ne suffit pas à établir un lien de causalité. Le Retrait-Gonflement des Argiles (RGA) peut provoquer des mouvements différentiels des fondations, mais d’autres facteurs peuvent intervenir ou se cumuler : caractéristiques de la construction, gestion des eaux, végétation, topographie du terrain, travaux réalisés à proximité ou encore vibrations liées à une circulation routière intense.
Faut-il systématiquement réaliser une étude de sol en présence de fissures ?
Non. Une étude de sol n’est pas systématiquement nécessaire. L’expertise du bâtiment permet d’abord d’analyser les désordres et leur contexte. Dans certaines situations, des mesures peuvent être mises en oeuvre en priorité, comme la remise en état de la gestion des eaux pluviales, associée à la surveillance des fissures.
Si les désordres continuent d’évoluer malgré les mesures, ou si les constatations nécessitent de caractériser le sol et les fondations, des investigations géotechniques peuvent alors être engagées.
Humidité
Comment savoir d’où vient l’humidité ?
L’origine d’un problème d’humidité ne peut pas toujours être déterminée à partir de son seul aspect. La localisation des désordres, leur évolution, les conditions météorologiques, le mode constructif, la ventilation, la configuration du terrain et la gestion des eaux doivent être examinés conjointement. Les mesures d’humidité, d’hygrométrie et, selon les situations, la thermographie apportent des éléments complémentaires à cette analyse.
Comment différencier une infiltration de la condensation et des remontées capillaires ?
Une infiltration correspond à une pénétration d’eau provenant de l’extérieur ou d’un défaut d’étanchéité. La condensation apparaît lorsque la vapeur d’eau contenue dans l’air se condense au contact d’une surface suffisamment froide. Les remontées capillaires correspondent à une migration de l’eau présente dans le sol à travers les matériaux poreux de la construction. L’identification du phénomène nécessite toutefois de confronter les signes observés à la configuration du bâtiment et aux mesures réalisées.
Une mesure élevée d’humidité suffit-elle à identifier la cause ?
Non. Une mesure d’humidité permet de caractériser l’état d’un matériau à un endroit donné, mais elle ne permet pas, à elle seule, d’identifier l’origine de l’eau. Elle doit être interprétée avec les constatations réalisées sur le bâtiment, la localisation des désordres, les conditions ambiantes et météorologiques ainsi que les autres éléments recueillis lors de l’expertise.
Pourquoi l’humidité peut-elle revenir malgré des travaux ?
Un traitement peut rester inefficace lorsque la cause du désordre n’a pas été correctement identifiée ou lorsque plusieurs phénomènes se cumulent. Traiter les conséquences visibles de l’humidité sans agir sur son origine peut ainsi conduire à une réapparition des désordres.
Une fuite d’eau est-elle toujours visible sur les factures d’eau ?
Non. Une fuite importante peut entraîner une augmentation perceptible de la consommation, mais une fuite faible ou intermittente peut être difficile à identifier à partir des seules factures d’eau. L’étude de l’évolution des consommations constitue donc un indice parmi d’autres. En cas de suspicion, des investigations complémentaires peuvent être nécessaires afin de contrôler l’étanchéité du réseau et, le cas échéant, de localiser la fuite par une technique adaptée.
Transaction immobilière
Quelle est la différence entre une expertise avant achat et les diagnostics immobiliers ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires renseignent l’acquéreur sur des points précis définis par la réglementation : performance énergétique (DPE), amiante, plomb, installations de gaz et d’électricité, termites selon les secteurs, état des risques ou assainissement selon la situation. Leur contenu dépend du bien, de son ancienneté et de sa localisation.
L’expertise avant achat a une approche différente. Elle consiste à examiner le bâtiment dans son ensemble afin d’identifier les désordres observables et les points de vigilance : fissures, humidité, déformations, état apparent de certains éléments constructifs, travaux réalisés ou signes susceptibles de nécessiter des investigations complémentaires. Elle ne se substitue pas aux diagnostics immobiliers obligatoires, mais les complète par un regard technique sur le bâtiment.
L’expertise avant achat permet-elle de détecter tous les défauts du bien ?
Non. L’expertise porte sur les parties visibles et accessibles du bâtiment au moment de la visite. Certains désordres peuvent être dissimulés par des revêtements, des doublages, du mobilier ou des aménagements, ou ne se manifester que dans certaines conditions. L’expertise permet néanmoins d’identifier les désordres observables et les indices susceptibles de justifier des vérifications ou investigations complémentaires.
Faut-il faire réaliser une expertise avant chaque transaction immobilière ?
Non. Une expertise n’est pas systématiquement nécessaire. Elle peut être utile lorsque l’état du bâtiment soulève des interrogations, lorsque des désordres sont visibles, lorsque le bien a fait l’objet de transformations importantes ou lorsqu’un acquéreur ou un vendeur souhaite disposer d’un regard technique indépendant avant la transaction.
Peut-on faire réaliser une expertise avant de signer un compromis de vente ?
Oui. Lorsque cela est possible, l’expertise peut être réalisée avant la signature du compromis afin que l’acquéreur dispose d’éléments techniques sur le bien avant de s’engager. Elle peut également intervenir après la signature du compromis, en fonction de la situation et des conditions prévues dans celui-ci.
Litiges et malfaçons
Quelle est la différence entre une malfaçon et une non-conformité ?
Une malfaçon correspond à une mauvaise exécution des travaux susceptible d’affecter la qualité ou le fonctionnement de l’ouvrage. Une non-conformité correspond à un ouvrage qui ne respecte pas les dispositions prévues au contrat, les prescriptions techniques ou les règles applicables. Un même ouvrage peut présenter à la fois une malfaçon et une non-conformité.
Faut-il attendre la fin des travaux pour faire appel à un expert ?
Non. L’expert peut intervenir pendant les travaux lorsqu’un désordre, une malfaçon ou une non-conformité est constaté, en particulier lorsque les échanges avec l’entreprise ne permettent pas de résoudre la situation. Une intervention en cours de chantier peut également permettre d’examiner certains ouvrages avant qu’ils ne soient recouverts ou rendus difficilement accessibles.
Que faire si l’entreprise ne participe pas à l’expertise contradictoire ?
Lorsqu’une entreprise régulièrement convoquée ne participe pas à l’expertise, ni personnellement ni par l’intermédiaire d’un représentant, son absence n’empêche pas nécessairement la tenue des opérations d’expertise. Les constatations peuvent être réalisées et consignées dans le rapport. Il est alors essentiel de conserver la preuve de sa convocation et de préciser son absence ou sa non-représentation lors de la réunion.
Un rapport d’expertise peut-il être utilisé en cas de procédure judiciaire ?
Oui. Un rapport d’expertise amiable peut être produit dans le cadre d’une procédure judiciaire et apporter des éléments techniques au dossier. Il ne se substitue toutefois pas à une expertise judiciaire ordonnée par le juge. Sa portée est appréciée avec les autres éléments versés au débat.
Réception de travaux
Faut-il accepter les travaux avec des réserves ou refuser la réception ?
La présence de défauts n’impose pas nécessairement de refuser la réception. Lorsque l’ouvrage peut être accepté malgré certains défauts, malfaçons ou non-conformités apparents, la réception peut être prononcée avec des réserves précisément décrites.
En revanche, lorsque les défauts sont suffisamment importants pour que l’ouvrage ne puisse pas être accepté en l’état, le refus de réception peut être justifié. L’appréciation dépend donc de la nature et de l’importance des désordres constatés au moment de la réception.
Quel est le délai pour lever les réserves après la réception ?
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception. Les désordres ayant fait l’objet de réserves doivent être repris par l’entreprise, mais le délai nécessaire à leur réparation est fixé d’un commun accord entre le maître d’ouvrage et l’entreprise concernée. Il est donc utile de prévoir un délai de reprise des réserves lors de la réception.
Peut-on signaler des désordres après la réception ?
Oui. Pendant l’année qui suit la réception, la garantie de parfait achèvement couvre également les désordres signalés par le maître d’ouvrage après la réception. Ils doivent alors être notifiés à l’entreprise par écrit. Cette possibilité ne dispense toutefois pas de relever avec soin les défauts apparents lors de la réception, ceux-ci devant en principe faire l’objet de réserves.
Dans le cadre particulier d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), lorsque le maître d’ouvrage n’est pas assisté par un professionnel lors de la réception, il dispose également d’un délai de huit jours à compter de la remise des clés consécutive à la réception pour signaler, par lettre recommandée avec accusé de réception, les vices apparents qui n’avaient pas été relevés le jour de la réception. Ce délai supplémentaire ne s’applique pas lorsque le maître d’ouvrage est assisté lors de la réception par un professionnel répondant aux conditions prévues par l’article L.231-8 du Code de la construction et de l’habitation.
Que devient le solde des travaux en présence de réserves ?
Les modalités de paiement du solde dépendent du contrat applicable.
Dans le cadre d’un CCMI, lorsque des réserves sont formulées à la réception, le solde de 5 % peut être consigné jusqu’à leur levée. La consignation peut être effectuée auprès de la Caisse des Dépôts ou d’un notaire, choisi d’un commun accord avec le constructeur. En cas de désaccord sur le choix du consignataire, celui-ci peut être désigné par le président du tribunal judiciaire.
Livraison en VEFA
Quelle est la différence entre la réception des travaux et la livraison d’un logement en VEFA ?
La réception des travaux intervient entre le vendeur-promoteur, en sa qualité de maître d’ouvrage, et les entreprises ayant réalisé les travaux. Elle intervient avant la livraison et donne lieu à l’établissement d’un procès-verbal de réception.
La livraison intervient ensuite entre le vendeur et l’acquéreur. Elle correspond à la prise de possession du logement et permet à l’acquéreur de vérifier sa conformité avec les prestations prévues au contrat et de consigner dans le procès-verbal de livraison les défauts, malfaçons ou non-conformités constatés.
Peut-on signaler des défauts après la livraison du logement ?
Oui. L’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la livraison du logement pour signaler au vendeur les vices de construction ou défauts de conformité apparents qui n’auraient pas été relevés lors de la livraison. Il est recommandé de les notifier par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce délai ne dispense toutefois pas d’examiner attentivement le logement lors de la livraison et de consigner dans le procès-verbal les défauts, malfaçons ou non-conformités constatés ce jour-là.
Quelle est la différence entre une malfaçon et un défaut de conformité ?
Un défaut de conformité correspond à une différence entre le logement livré et ce qui était prévu au contrat, dans les plans ou dans la notice descriptive. Il peut s’agir, par exemple, d’un équipement, d’un matériau ou d’une prestation différente de ce qui était prévu.
Une malfaçon correspond à un ouvrage ou à une prestation qui a bien été réalisé, mais qui présente un défaut d’exécution. La distinction est importante, car les conséquences juridiques ne sont pas les mêmes, en particulier concernant la possibilité de consigner le solde du prix lors de la livraison.
Peut-on consigner les 5 % restant à payer lors de la livraison ?
La présence de malfaçons ne permet pas, à elle seule, de consigner les 5 % restant à payer. La consignation est possible lorsque le logement livré n’est pas conforme à ce qui était prévu au contrat.
Par exemple :
- Si la notice descriptive prévoit un parquet et que du carrelage a été posé à la place, il s’agit d’un défaut de conformité. Cette contestation sur la conformité du logement aux prestations prévues au contrat peut permettre la consignation des 5 %.
- Si le parquet prévu a bien été posé mais qu’il présente des défauts de pose, il s’agit d’une malfaçon. Celle-ci doit être portée en réserve dans le procès-verbal de livraison et sa réparation doit être demandée au vendeur, mais elle ne permet pas, à elle seule, de consigner les 5 %.
Qui doit faire reprendre les réserves après la livraison ?
Les réserves formulées lors de la livraison sont adressées au vendeur, qui reste l’interlocuteur de l’acquéreur. Il lui appartient d’organiser les reprises nécessaires avec les entreprises concernées.
L’acquéreur n’a donc pas à rechercher lui-même l’entreprise responsable de chaque défaut ou malfaçon : il demande au vendeur de faire procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves.
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